买一个波尔多酒庄，你需要多少钱？

又到了每年的这个时候。 法国乡村土地管理局（SAFER）刚刚公布了更新版的法国葡萄园购买价格指南，我们也可以开始畅想有朝一日在波尔多的一隅，拥有一座美丽的酒庄，耕地酿酒，岁月静好……

那么，在波尔多买一座酒庄，到底要多少钱呢？

（对了，这里说的只是葡萄园的地价。别忘了留点预算买房子，还有注册商标……）

法国的葡萄园，目前价格如何？

这份《农业地产评估报告》，记述了法国所有产区农业用地的价格：森林、放牧地、果园、农场等等。这份报告显示，法国的农业用地价格较2012年已升高13.5%。

至于葡萄园，2016年法国共发生9000次葡萄园转让，和2015年持平。这9000笔交易涉及15,580公顷葡萄园，总值7.8亿欧元（较去年降低2.6%）。

法定产区的葡萄园价格稳定，均价仅上升0.1%，保持在每公顷10.4万欧元，非法定产区葡萄园价格上升2.2%。

香槟是为数不多的几个地价下降的产区（-2.6%），而勃艮第-汝拉-博若莱（这三个地方被算在了一起）价格窜升幅度最大，达6.8%。在卢瓦和波尔多-阿基坦地区，葡萄园价格也分别上升5.8%和3%。

谁在买？

SAFER对2016年所有农业产业（不止葡萄园）的交易都有记录。记录显示，5%的买家来自海外，共达成64笔交易，金额4200万欧元。三分之二的海外买家来自欧洲，其中比利时、瑞士和英国买家排在前列（但是别忘了，如果国外买家通过法国公司购买葡萄园，SAFER是不会记录在案的）。

SAFER并没有把葡萄园的买卖单独列出来，但是报告中记述了初次购买者中，从没有拥有过葡萄酒产业的买家占23%，1993年这个比例则只有18%。

SAFER报告显示，香槟地价有所下降，其实和英镑贬值带来的英法两国交易额减少有关。

波尔多酒庄销售额下降

SAFER数据分析师Rbert Levesque指出，在波尔多的绝大多数产区，地价都基本保持稳定或稍升，但市面上待价而沽的酒庄数量已降至2009年以来的最低点。2016年波尔多共有708家酒庄卖出，较2015年的819家明显下降。

葡萄园价格：波雅克领先，波美侯随后

放眼波尔多，波雅克产区的地价依然最为昂贵，达到每公顷200万欧元，不过这个价格已经三年都没有什么变化了。

波美侯的地价紧随其后，平均每公顷130万欧元，较过去几年的110万欧元/公顷有所上升。不过，波美侯品质最高的葡萄园地价可达每公顷400万欧元。

圣于连和玛歌的葡萄园价格为每公顷120万欧元，而2014年仅为100万欧元/公顷。绝大部分波尔多产区价格都保持稳定不降，以下是一个列表（单位：欧元每公顷）：

波雅克 Pauillac - 200万

波美候 Pomerol - 130万

圣于连 St Julien - 120万

玛歌 Margaux - 120万

圣艾斯泰夫St-Estèphe - 28万到 80万以上

圣爱美浓 St-Emilion - 18万到200万

拉朗德-波美侯 Lalande-de-Pomerol - 20万

卡农-弗龙萨克Canon Fronsac - 10万

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穆利昂Moulis - 8万

利斯特拉克Listrac - 7.5万

上梅多克Haut-Médoc - 8万

梅多克Médoc - 5万

卡迪亚克Cadillac - 1.8万

苏甸Sauternes - 3.5万

布拉伊Blaye - 1.8万

布尔Bourg - 2.2万

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波尔多大区（AOC） - 1.6万

罗讷河谷Rhône - 4.3万

普罗旺斯 Provence - 4.3万

卢瓦河谷 Loire - 3万

以上列表中，第二部分（====中间）的产区，价格较2015年没有什么变化。波尔多大区（AOC）等级的葡萄园价格稍有上升，从每公顷1.5万欧元上涨到1.6万欧元。但其中最好的葡萄园则卖出了2.5万欧元/公顷的价格。

“我认为波尔多葡萄园的销售下降，最大的原因是市面可销售的酒庄数量不足，而不是需求不足。”在葡萄园销售中介公司葡萄园智情（Vineyard Intelligence） 工作的Alex Hall表示。

“现在待售的葡萄园数量有所减少，高品质的产业数量更少。在波尔多大区以及波尔多丘（Côtes de Bordeaux），市面上的那些酒庄往往已经待售一段时间了，全新出售的产业很少。”

“这也解释了为什么波尔多的地价一直很稳定——尽管在圣爱美浓等著名产区，供不应求令地价有所上涨（圣爱美浓葡萄园的价格区间可能在每公顷18万到200万欧元之间，圣艾斯泰夫则为每公顷28万到80万欧元间）。”

“由于2013年份品质不尽人意，不少波尔多酒庄帐面上都不太好看；整体经济情况的不确定，令酒庄购买更多土地的意愿下降，购买力也随之下降。此外，由于现在中国严加限制外汇流出，买家的数量会减少。”

SAFER 数据分析师Levesque指出，尽管中国买家的收购数量下降，但他们在过去几年给波尔多带来了清晰可见的正面影响，尤其在卡农-弗龙萨克（Canon Fronsac）和弗龙萨克（Fronsac）。他们“令当地人重新关注葡萄园交易，重新把人们的目光集中在最佳的风土环境上。”

如此一来，卡农-弗龙萨克的地价从2014年的7万欧元/公顷上涨到2016年的10万欧元/公顷。“近年来，由于售出了不少酒庄，卡农-弗龙萨克的地价一直见涨。” Levesque介绍说，最好的地块价格已经达到15万欧元/公顷。

2017年席卷欧洲的霜冻，给波尔多小众产区的无数酒庄带来了巨大的打击。许多庄主们表示资金短缺严重，可能不得不卖掉自己的酒庄以渡过难关。据说灾害影响范围之广，短期内酒庄即使想从别的葡萄园“借”一些葡萄弥补损失的收成，都是几乎不可能的。

这场灾害是否会影响今年的酒庄市场，值得留意。

“聪明”的投资

不过对于买家而言，关键的问题是：聪明的投资者会往哪里投钱呢？怎么对比每公顷的葡萄园价格，和潜在的成品酒价格，看看合不合算呢？还有，葡萄园会升值吗？

波尔多当地法规对AOC等级葡萄酒的单瓶价格有严格的限制，投资者要“聪明地买买买”不是一件容易的事。

葡萄园智情（Vineyard Intelligence） 公司的Alex Hall说道，“卡斯蒂永（Castillon）就是个例子”。

20世纪90年代到21世纪初，不少圣爱美浓酿酒商纷纷在毗邻的卡斯蒂永买地，因为这里的地价便宜，酿出的酒拥有与圣爱美浓媲美的潜力。但是他们发现，在卡斯蒂永需要花费跟圣爱美浓一样多的人力和物力才能酿出同等品质的酒，但“出身”卡斯蒂永葡萄酒，很难能卖出圣爱美浓的高价。

相比而言，圣艾斯泰夫（St-Estèphe）葡萄酒的均价有上涨趋势，可能是个值得考虑投资的地区。

拉朗德-波美侯（Lalande-de-Pomerol）是另一个毗邻著名产区（波美候），而且有望“物超所值”的产区，地价在20万欧元/公顷。

不过，也许更聪明的投资者会把目光投向波尔多以外、产区价格差异没那么大的地方。

比如罗讷河谷、普罗旺斯和卢瓦河谷，都颇有潜力。Hall介绍说，罗讷河谷和普罗旺斯葡萄园的平均地价为4.3万欧元/公顷，卢瓦河谷则仅在3万欧元/公顷。

“所以，想在便宜的地方买地酿酒，然后高价卖出，还是有可能的——只要好好安排经销渠道。”

把经销渠道安排好，然后怎样？谁知道。你的酒庄，也许能成为第二个蝶之兰* 呢……

*Chateau d'Esclans，普罗旺斯著名酒庄，以桃红葡萄酒“天使之音（Whispering Angel）”著称

编译： 吴嘉溦 / Sylvia Wu